Справедливость восторжествовала! Суд встал на сторону обманутого покупателя недвижимости

3 Октября 2017Просмотров 279

04 сентября 2017 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П-ц Н.В. на решение Уфимского районного суда РБ от 26 апреля 2017 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований П-ц Н.В. к Г-ву Ш.Р. о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности отказать в полном объеме.

Судебная коллегия установила: П-ц Н.В. обратилась в суд с иском к Г-ву III.Р. о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Требования мотивировала тем, чтодата она заключила договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: адрес с Г-вым Ш.Р., в лице его представителя Л-о В.М., действовавшего по доверенности от дата Обязательства сторон указанного договора по уплате покупателем продавцу №... руб., а также по приему-передаче доли земельного участка исполнены надлежащим образом в полном объеме. дата она с Л-о В.М., действующим по доверенности от Г-ва Ш.Р., сдали в Республиканское государственное автономное учреждение многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг документы на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок. дата она обратилась в Управление Росреестра по РБ, получила на руки подлинник договора купли-продажи земельного участка от дата на котором были проставлены штамп Управления Росреестра по РБ о проведении государственной регистрации права долевой собственности датаг. за №..., а также запись специалиста-эксперта о том, что штамп проставлен ошибочно, датированной дата Также ей выдали на руки уведомление о приостановлении государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов от дата Из содержания данного документа следовало, что дата подписано уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с подачей заявления Г-вым Ш.Р. о возврате ранее предоставленных документов без проведения государственной регистрации. Полагает, что действия Г-ва Ш.Р. носят недобросовестный характер, поскольку им была выдана доверенность Л-о В.М. на оформление всех необходимых документов и на совершение сделок с земельным участком. С учетом уточнения исковых требований просила: признать действия Г-ва Ш.Р. уклонением от перехода права собственности на земельный участок, кадастровый №..., расположенный по адресу: РБ, адрес; указать, что решение является основанием для регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №..., расположенный по адресу: адрес на основании договора купли-продажи доли земельного участка от дата, удостоверенного Ахсановой Г.В., нотариусом нотариального округа город Уфа РБ, реестровый номер №...; обязать Г-ва Ш.Р. возместить судебные расходы на представителя в сумме №... руб.

Г-в Ш.Р. обратился со встречным исковым заявлением к П-ц Н.В., Л-о В.М. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной. Требования мотивировал тем, что сделка от дата совершена под влиянием заблуждения, поскольку изначально Л-о В.М. был привлечен им для оформления и регистрации права собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, для чего Л-о В.М. была выдана доверенность от датаг. Вместо этого Л-о В.М. обманул его и заключил предварительный договор купли- продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома с Ларионовой М.В. от датаг., в котором указал, что подготовит все документы до момента заключения основного договора, то есть до датаг. Однако основной договор с Ларионовой М.В. заключен не был, а уже дата Л-о В.М. заключил договор с П-ц Н.В. на продажу только земельного участка. Вплоть до датаг. Л-о В.М. отвечал на его звонки и рассказывал о том, что он якобы занимается узаконением жилого дома. После дата и по настоящее время мобильный телефон Л-о В.М. отключен. Поняв, что происходит что-то неладное, обратился в многофункциональный центр, где ему сообщили, что государственную регистрацию права представлен договор купли-продажи ? доли земельного участка, заключенного с П-ц Н.В. В тот же день он написал заявление о возврате ранее представленных документов без проведения регистрации. дата у нотариуса Гузаировой Г.М. он оформил нотариальное распоряжение, которым отменил доверенность от датаг. В связи с чем просит признать сделку купли- продажи земельного участка, кадастровый №..., расположенного по адресу: адрес, совершенную по договору от датаг., недействительной.

Определением Уфимского районного суда РБ от дата производство по встречному иску Г-ва Ш.Р. прекращено в связи с отказом истца от иска.

Суд вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе П-ц Н.В. ставит вопрос об отмене приведенного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статей 167, 327 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав П-ц Н.В. поддержавшую доводы жалобы, представителя Г-ва Ш.Р. – Едренкина С.В. полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В п.п. 1, 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако вышеуказанным требованиям обжалуемое решение суда, как установила апелляционная инстанция,   не соответствует.

Из материалов дела следует, что дата между 
Л-о В.М., действующим за Г-ва Ш.Р. по доверенности от датаг., удостоверенной Гузаировой Г.М. нотариусом нотариального округа город Уфа РБ, реестровый №... (Продавец) и П-ц Н.В. (Покупатель) заключен Договор купли-продажи доли земельного участка, по которому Продавец продал, а Покупатель купил ? долю земельного участка, расположенный по адресу: адрес площадью №... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Договор купли-продажи доли земельного участка от дата г. удостоверен Ахсановой Г.В., нотариусом нотариального округа город Уфа РБ, реестровый номер №... (л.д. 108).

Согласно п.3 Договора земельный участок продан продавцом покупателю за №... руб., уплачиваемых Покупателем Продавцу в день подписания настоящего договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ.

Акт приема-передачи от дата, пописанный Л-о В.М. и П-ц Н.В. подтверждает передачу Продавцом Покупателю в собственность долю в праве №... на земельный участок, расположенный по адресу: РБадрес в соответствии с договором; передачу Покупателем Продавцу денежной суммы в размере №... руб. за вышеуказанный земельный участок (л.д. 109).

дата документы были переданы в Управление Росреестра по РБ на государственную регистрацию.

Впоследствии Г-в Ш.Р. обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением о не проведении регистрации перехода права по Договору купли-продажи доли земельного участка от дата, в связи с чем регистрация перехода права собственности была приостановлена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании действий Г-ва Ш.Р. уклонением от перехода права собственности на земельный участок, кадастровый №..., расположенный по адресу: РБ, адрес, суд первой инстанции, исходил из того, что при заключении Договора купли-продажи доли указанного земельного участка от датаг. был нарушен установленный п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, Договор купли-продажи доли земельного участка от датаг. в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий, а потому регистрация указанной сделки не может быть произведена.

Судебная коллегия не согласилась  с данными выводами суда, при этом исходит из следующего.

Действительно подпунктом 5 п. 1 ст. 35 установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем, на земельном участке с кадастровым номером №... расположенный по адресу: адрес расположено строение, которое в установленном законом порядке не идентифицировано, на кадастровом учете не состоит, право собственности на него никем не оформлено.

Таким образом, Г-в Ш.Р. на момент совершения сделки являлся собственником земельного участка.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 550 Гражданского кодекса РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что спорное имущество приобретено истцом на основании договора купли-продажи доли земельного участка от дата, согласно которому все необходимые условия сторонами были согласованы, договор заключен в письменной форме удостоверен нотариусом, то есть является заключенным в соответствии с действующим законодательством.

Довод ответчика о том, что его представитель Л-о В.М. заключивший от его имени указанную сделку не передал ему полученные от П-ц Н.В. по договору денежные средства, не могут свидетельствовать о недействительности сделки, поскольку истица, как покупатель исполнила свои обязательства по уплате цены договора надлежащим образом.

Денежные средства по договору купли-продажи 
П-ц Н.В. правомерно передала представителю Г-ва Ш.Р. - Л-о В.М., действовавшего по доверенности от дата, удостоверенной Гузаировой Г.М. нотариусом нотариального округа город Уфа РБ, реестровый №..., согласно которой Г-в Ш.Р. уполномочил Л-о В.М., в том числе, на подписание от его имени договора купли-продажи, передаточного акта, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающейся суммы аванса или задатка, получения следуемых денег (л.д. 252).

Согласно ч. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действий сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.

Выдавая указанную доверенность, как волевого действия по передаче полномочий на распоряжение земельными участками, Г-в Ш.Р. должен был действовать добросовестно и разумно, обязан был ознакомиться со всеми условиями.

Подписание указанной доверенности ответчиком предполагает его согласие со всеми оговоренными в ней условиями.

Указанная доверенность Г-вым Ш.Р. не была оспорена и не признана недействительной на момент подписания спорного договора купли-продажи земельного участка.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Г-ва Ш.Р. – Едренкин С.В. пояснил, что намерение продать земельный участок у Г-ва Ш.Р. было, спорным стоял вопрос о цене и земельного участка, более того, Л-о В.М. деньги Г-ву Ш.Р. по сделке не передал, в настоящее время находится в розыске.

Между тем, в суде апелляционной инстанции выяснилось, что Г-в Ш.Р. продал вторую долю земельного участка Г-ву Р.Т. и Г-вой Г.Р. по договору купли-продажи от 08 июля 2016 г., переход право собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Данные обстоятельства свидетельствует о том, что Г-в Ш.Р. имел намерение продать земельный участок, порока воли с его стороны не усматривается.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований П-ц Н.В. о регистрации перехода права собственности на земельный участок, поскольку спорное имущество приобретено истцом на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме, сделка была фактически исполнена сторонами, денежные средства переданы покупателем лицу, чьи права на определение цены и получение денег были оговорены в доверенности, предмет сделки передан во владение и пользование покупателя, что отражено в акте приема-передачи имущества.

На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан установила, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Уфимского районного суда РБ от 26 апреля 2017 г. отменить.

Принято по делу новое решение.

Произвести государственную регистрация перехода права собственности на ? долю земельного участка, кадастровый №..., площадью №... кв.м., расположенный по адресу: РБ, адрес, по договору купли-продажи доли земельного участка от дата заключенного между Г-вым Ш.Р. и П-ц Н.В..

Прекратить право собственности Г-ва Ш.Р. на ? долю земельного участка кадастровый №..., площадью №... кв.м., расположенный по адресу: РБ, адрес.

 Этим определением Верховного суда Республики Башкортостан закончился многомесячный судебный процесс в нашу пользу. Юристы общей практики Юридического департамента ОН «Перспектива24» боролись с настоящей группировкой, которая недобросовестным путем хотела оставить пожилую женщину-инвалида без денег и жилья. Они всячески изощрялись, возможно, использовали связи на всех уровнях. Было несколько разных судов с различными предметами споров. Битва была не на жизнь, а на смерть. Отступать было нельзя. И наконец, справедливость восторжествовала, победа за нами! Спасибо всем, кто был на нашей стороне!

 

280
Комментарии (0)
Войдите через социальную сеть
или анонимно