+7 (347) 293-54-23 Перспектива24 - Агентство недвижимости

График работы офиса

  • Пн
  • Вт
  • Ср
  • Чт
  • Пт
  • Сб
  • Вс
с 8:00 до 20:00
с 10:00 до 17:00
с 10:00 до 17:00

График работы горячей линии

Пн-Вс с 8:00 до 22:00

Адрес

улица Заки Валиди 64

Упрощен порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства, государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства

24 Августа 2018Просмотров 353

Федеральным законом, в частности:

- уточняется определение объекта ИЖС;
- устанавливаются единые требования к строительству объектов ИЖС;
- вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов;
- вводится обязанность органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, направить по окончании строительства объекта ИЖС или садового дома в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на возведенный объект;
- Градостроительный кодекс РФ дополняется новой главой, регулирующей порядок сноса объектов капитального строительства;
- вводятся положения о членстве лиц, осуществляющих снос объектов капитального строительства в СРО в области строительства;
- вводятся нормы об изъятии земельного участка (части земельного участка) у собственника, иного обладателя, не осуществившего в установленный срок снос или приведение самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства;
- на органы местного самоуправления возлагается обязанность снести самовольную постройку в случае если не выявлено лицо, осуществившее самовольную постройку, правообладатель земельного участка, на котором расположена самовольная постройка и данный земельный участок не передан новому правообладателю.

Вступил в действие Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
  
Федеральный закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и порядка сноса объектов капитального строительства) (далее - законопроект) подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации В.В.Путина, предусмотренного абзацем 5 подпункта "а" пункта 2 Перечня поручений по итогам заседания Государственного Совета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности от 17 мая 2016 г. № Пр-1138ГС, а также поручений Правительства Российской Федерации от 20 мая 2014 г. № ДК-П9-89пр (пункт 4), от 25 марта 2015 года № ДК-П9-1914, от 15 марта 2016 года № ДК-П9-1436, от 18 июля 2016 г. № ДК-П9-159пр, от 7 декабря 2016 года № ДК-П9-257пр, от 31 января 2017 г. № ДК-П9-30пр, от 6 сентября 2017 г. № ДК-П9-224пр. 

Федеральным законом  вносятся изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 217-ФЗ) в целях установления единых требований к строительству объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов) на земельных участках, предоставленных в целях индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках. 

При этом устанавливается, что параметры жилого дома, садового дома, возводимого на садовом земельном участке, жилого дома, возводимого на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, не могут превышать параметры, установленные Градостроительным кодексом Российской Федерации для объектов индивидуального жилищного строительства. Данное изменение обусловлено отсутствием в законодательстве, а зачастую и в правилах землепользования и застройки ограничений параметров такой застройки, что приводит к многочисленным нарушениям на практике, в том числе в части строительства на таких земельных участках многоквартирных домов. 

При этом Федеральным законом ограничиваются только максимальные параметры застройки, которые могут быть уменьшены в правилах землепользования и застройки. Учитывая, что Закон № 217-ФЗ вступает в силу только 1 января 2019 года, внесение соответствующих изменений предусматривается также в Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", который сохраняет свою силу до1 января 2019 года, а положения Федерального закона о строительстве, реконструкции, регистрации прав на жилые и садовые дома, строительство которых осуществляется на садовых земельных участков, до 1 января 2019 год распространяются на жилые дома, жилые строения, строительство которых осуществляется на дачных и садовых земельных участках в соответствии с действующим в настоящее время законодательством. 

Одновременно в Градостроительный кодекс Российской Федерации вносятся изменения, предусматривающие определение объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома) как отдельно стоящего жилого дома с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров и не состоящего из квартир или блок-секций. В целях упорядочения индивидуальной жилой застройки, соблюдения прав и законных интересов проживающих на таких территориях граждан вводится дополнительное ограничение по предельной высоте объектов индивидуального жилищного строительства, так как в настоящее время Градостроительный кодекс Российской Федерации ограничивает только этажность таких объектов. 

Вместе с тем, жилые дома зачастую строятся по индивидуальным проектам, в том числе с расположением на таких объектах башен, шпилей и т.п., создающих разноплановые высотные акценты. Более того, установление ограничения лишь по количеству этажей, без ограничения высотности здания может привести к возведению застройщиком объектов с потенциально опасной высотой этажей, без дальнейшей проверки соблюдения требований технического регламента в связи с отсутствием необходимости подготовки и экспертизы проектной документации. Предусмотренное Федеральным законом регулирование предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства направлено на установление единых требований к таким параметрам. 

При этом органы местного самоуправления вправе в правилах землепользования и застройки устанавливать ограничения таких параметров путем утверждения градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам. Следует отметить, что существенным недостатком закрепленного в части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации определения объекта индивидуального жилищного строительства является недостаточная правовая определенность критерия о "предназначении для проживания одной семьи" и невозможность проверки его соблюдения. На практике это привело к участившимся случаям строительства под видом объектов индивидуального жилищного строительства многоквартирных домов. Указанную проблему предлагается решить посредством запрета на выделение квартир либо блок-секций, контроль за исполнением, которого будет осуществляться путем проверки сведений, указываемых в уведомлениях о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. Такой подход также корреспондируется с положениями части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривающими запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства). 

Существующая правоприменительная практика также свидетельствует о необходимости пересмотра подходов к разрешительным процедурам при застройке земельных участков, предоставленных в целях индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, ведения личного подсобного хозяйства. В этой связи Федеральным законом предусматривается различное правовое регулирование для объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов), садовых домов общей площадью до 500 и более 500 квадратных метров. В первом случае предусматривается направление в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган уведомления о планируемом строительстве соответствующего объекта и возможность такого строительства при отсутствии уведомления указанного органа о несоответствии планируемых параметров объекта капитального строительства установленным параметрам и (или) о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома), садового дома на земельном участке. 

При этом Федеральным законом подробно регламентируется процедура направления соответствующих уведомлений, устанавливается исчерпывающий перечень случаев, когда указанным органом может быть направлено уведомление о несоответствии планируемых параметров объекта капитального строительства установленным параметрам и (или) о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома), садового дома на земельном участке или уведомление о несоответствии построенного, реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В случае, если общая площадь вышеуказанных объектов превышает 500 квадратных метров, предусмотрена необходимость подготовки и экспертизы проектной документации таких объектов по общим правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности. Указанный критерий определен с учетом необходимости обеспечения безопасности несущих конструкций таких объектов капитального строительства в условиях ограничения этажности тремя этажами. Федеральным законом также предлагается внести изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в части установления особенностей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства (жилые дома), садовые дома, созданные на земельных участках, предоставленных в целях индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, на садовых земельных участках. Также Федеральным законом восполняется законодательный пробел путем внесения в Градостроительный кодекс Российской Федерации изменений, предусматривающих возможность осуществления государственного строительного надзора в отношении объектов, проектная документация которых не требует проведения экспертизы, но при наличии информации о соответствующих нарушениях, поступившей в органы государственного строительного надзора. Согласно части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарноэпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям 5 государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Однако законодательством не установлено, действующим по состоянию на какую дату требованиям должна соответствовать проектная документация. 

Федеральным законом установлено, что в случае экспертизы проектной документации осуществляется оценка соответствия такой проектной документации требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (применительно к линейному объекту - на дату утверждения проекта планировки территории), на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет. В случае, если с даты выдачи указанного градостроительного плана земельного участка (применительно к линейному объекту - с даты утверждения проекта планировки территории) прошло более полутора лет, то при экспертизе проектной документации осуществляется оценка соответствия данной проектной документации требованиям, действующим на дату начала проведения экспертизы. При экспертизе проектной документации линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной проектной документации требованиям, действующим на дату начала проведения экспертизы. 

В настоящее время государственный строительный надзор осуществляется только при строительстве либо реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и не осуществляется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства, блокированных жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих не более чем из десяти блоков, многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, в отношении объектов, для строительства или реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство. Таким образом, указанные объекты в настоящее время не входят в сферу государственного строительного надзора, что влечет за собой отсутствие 6 должного контроля, грубые нарушения, допускаемые при строительстве, а также иные негативные последствия. В целях решения указанной проблемы Федеральным законом предлагается наделить органы государственного строительного надзора правом проведения проверок объектов капитального строительства, в отношении которых государственный строительный надзор не осуществляется, при поступлении в указанные органы информации о нарушениях при строительстве, реконструкции таких объектов установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, или предельных параметров таких объектов, установленных законодательством. Также, как и в случае проведения экспертизы проектной документации, при проведении государственного строительного надзора Федеральным законом предлагается осуществлять проверку соответствия установленным требованиям в привязке к дате выдачи градостроительного плана земельного участка (применительно к линейному объекту - к дате утверждения проекта планировки территории), но не более полутора лет. Если для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, такая привязка осуществляется к дате начала осуществления государственного строительного надзора. 

Федеральным законом восполняется правовой пробел в части урегулирования процедурных вопросов, связанных с таким этапом жизненного цикла объекта капитального строительства, как его снос. В связи с этим Градостроительный кодекс Российской Федерации дополняется определениям понятия "снос" и главой, направленной на урегулирование вопросов, возникающих в связи со сносом объекта капитального строительства. Так, определяются документы, необходимые для осуществления сноса, требования, которые должны соблюдаться при осуществлении сноса, вводится норма о том, что на основании договора о сносе, заключаемого с застройщиком или техническим заказчиком, работы вправе выполнять только индивидуальные предприниматели и юридические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации. С учетом указанных нововведений соответствующие изменения вносятся и в иные статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

При этом регулируются особенности сноса и приведения в соответствие с установленными требованиями объектов капитального строительства, в отношении которых в соответствии с гражданским законодательством принято решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, а также особенности сноса объектов капитального строительства, не являющихся самовольными постройками, но расположенных в границах зон с особыми условиями использования территории, режим которых не допускает размещение таких объектов.  В части сноса самовольных построек положения Федерального закона увязаны с предлагаемыми проектом федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)" изменениями в Гражданский кодекс Российской Федерации. 

В связи с этим, Федеральным законом также устанавливается механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Так, Земельный кодекс Российской Федерации дополняется статьей 541, регулирующей порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации путем продажи с публичных торгов.

При этом предусматривается, что новый собственник обязан обеспечить снос (приведение в соответствие с установленными требованиями) самовольную постройку в установленный срок. Федеральным законом также предлагается урегулировать порядок прекращения права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и механизм прекращения прав арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае создания или возведения на земельном участке самовольной постройки и при условии невыполнения обязанности по ее сносу или реконструкции в целях приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, установленный в решении о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятом в соответствии с гражданским законодательством. Также предусматривается возможность заключения договоров аренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого расторгнут ранее действовавший договор, прекращены иные права в связи с созданием или возведением самовольной постройки, с обязательством по сносу (приведению в соответствие с установленными требованиями) самовольной постройки. 

Учитывая изложенное, принятие Федерального закона позволит в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности, окажет благоприятное влияние на развитие территории в целом, сократить расходы бюджетных средств на снос самовольных построек.
 
Юристы юридического департамента Оператора недвижимости "Перспектива 24" разберут "по полочкам" Вашу непростую ситуацию со строящимся объектом недвижимости. 
 
Обращайтесь в удобное для Вас время для решения любых юридических вопросов и проблем в сфере недвижимости! 
 
Телефон юристов общей практики: 83472935407, адрес: г. Уфа, ул. Заки Валиди, д.64.
 
Подписывайтесь на инстаграм наших юристов https://www.instagram.com/perspektiva24.urist , чтобы быть в курсе последних событий в области права и полезных юридических советов.

361