В России хотят снова ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью

3 Июля 2017Просмотров 818

В Государственной думе Российской Федерации на рассмотрении находится Законопроект № 193850-7 "О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Инициатором законопроекта является Член Совета Федерации А.В.Беляков, который предлагает, что сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Свой законопроект автор обосновывает тем, что советское гражданское законодательство предусматривало нотариальную форму договоров купли-продажи жилого дома (его части), договоров дарения, залога и мены, то есть практически всех сделок с недвижимым имуществом. Современный российский законодатель, регулируя оборот недвижимого имущества, создал систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок. Предполагалось, как считает что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участников рынка. Однако, у медали, как всегда, оказалось две стороны. Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся, в первую очередь, представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и не способные самостоятельно отстаивать свои права. Мошенники используют стандартные схемы: подделывают подпись законного владельца квартиры либо под воздействием угроз, алкоголя или наркотиков заставляют собственника подписать договор купли-продажи.

Далее, автор законопроекта приводит в качестве примера пару случаев уголовных преступлений: в 2014 году в Ульяновске состоялся процесс по делу мошенников, которые присваивали квартиры детей-сирот, получивших жилье по государственному сертификату. По указанию главаря 23-летний бывший воспитанник детского дома собирал информацию о сиротах, у которых на счетах были деньги и право на жилищные сертификаты. Молодой человек способствовал встрече с так называемым "риэлтором". Однако в дальнейшем сироты лишались и нормального жилья, и вырученных за него денег. Если жертвы начинали возражать, им угрожали и заставляли отказаться от недвижимости насильно; а также в 2016 году Оренбургский областной суд приговорил к пожизненному лишению свободы членов банды «черных риэлторов». Суд установил, что в период с 2009-го по 2011 годы ОПГ занималась незаконным завладением квартирами, находившимися в собственности одиноких людей, лиц, злоупотребляющих алкоголем. Для убийства собственников недвижимости злоумышленники использовали специальные медицинские препараты, которые невозможно обнаружить в теле умерших после вскрытия. В результате медики фиксировали смерть от естественных причин: сердечной недостаточности, отравления алкоголем, воспаления легких.

По мнению авторов законопроекта, именно положение российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах. При обязательном участии нотариуса в оформлении сделки подобное незаконное отчуждение становится невозможно. Для заверения договора необходимо присутствие обеих сторон, которые должны выразить свою прямую волю. Нотариус, в свою очередь, проверяет, отдает ли продавец отчет своим действиям и понимает ли их последствия.

Предложенная инициатива, по мнение его автора, полностью согласуется с международным опытом. В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих в англосаксонской системе права, при которой подготовкой и договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. При этом он ссылается на мировую практику, которая якобы показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан. Одновременно, данную инициативу автор видит логичным продолжением тенденции по расширению компетенции органов нотариата, которая имеет место в течение последних нескольких лет. В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежат, в том числе, следующие сделки: по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Как говорится, мягко стелет автор сего законотворческого продукта.

Позволю себе возразить ему: в нашей стране имеется реальная судебная практика, показывающая, что нотариус, совершивший нотариальное действие (например удостоверение доверенности или договора купли-продажи недвижимости, на самом деле ни за что не отвечает, а просто признается такой же жертвой обмана, как и потерпевшие по уголовному делу).

приведу несколько примеров:

1) САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД, Судья: Ланских С.Н. Гр. дело N 33-11275/2016, АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ, 13 сентября 2016 года, г. Самара:

"В удовлетворении исковых требований К.А. к нотариусу г. Самары К.Л.Е., М., СК Группа "Альфа-Страхование" в лице Самарского филиала о признании незаконным действий по удостоверению доверенности, взыскании страхового возмещения, отказать".

Таким образом, по мнению истца, нотариус ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по установлению личности гражданина, поскольку свой паспорт Р.Р.ВА., не терял, другим лицам не давал, соответственно, оригинал паспорта Р.Р.ВБ. не мог быть предъявлен нотариусу, кроме того, и подпись от имени Р.Р.ВА. в доверенности и в реестре совершенных нотариальных действий принадлежит не Р.Р.ВА., а иному лицу.

В период совершения вышеуказанных нотариальных действий, действовал договор страхования ответственности, заключенный со страховой компанией "Альфа-Страхование", которая в силу ч. 3 ст. 17 Основ законодательства о нотариате обязана произвести страховое возмещение вреда, причиненного имуществу истца. Стоимость квартиры, определенная договором купли-продажи составляет 2 500 000 рублей, которая истцу не возвращена, на указанную сумму истцу причинен материальный ущерб, подлежащий возмещению страховой компанией, застраховавшей профессиональную ответственность нотариуса.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать незаконными действия врио. нотариуса К.Л.Е. - М. по удостоверению доверенности от имени Р.Р.ВА. на имя Р.В., зарегистрированной в реестре нотариальных действий в реестре N 4Д-2180 от 16.10.2014 г., взыскать со страховой компании Группа "Альфа-Страхование" в пользу К.А. страховое возмещение в размере 2 500 000 руб.

В соответствии со ст. 42 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I, при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица.

Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия, должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случая, предусмотренного частью седьмой настоящей статьи.

Согласно п. 1.1 "Методические рекомендации по удостоверению доверенностей" (утв. Решением ФНП от 07-08.07.2003, Протокол N 03/03) до совершения нотариального действия нотариус: устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия. Личность российских граждан устанавливается по паспорту или иному документу, удостоверяющему личность, заменяющему паспорт. Личность граждан России, постоянно проживающих за границей, прибывших в Российскую Федерацию на временное жительство, устанавливается по их общегражданским заграничным паспортам.

Кроме того проверка подлинности паспорта с использованием специальных технических средств и методов при установлении личности обратившегося действующим законодательством не предусмотрен. При отсутствии очевидных признаков подделки, переклейки фотографии в паспорте, нотариус не обладает специальными познаниями и полномочиями в исследовании документов. Удостоверение доверенности совершено в соответствии с требованиями законодательства о нотариате: личность обратившегося установлена на основании паспорта, подпись обратившегося совершена в присутствии врио. нотариуса.

Судебная коллегия считает, что доказательств, подтверждающих противоправность действий нотариуса нарушение им норм, устанавливающих порядок осуществления нотариальных действий, в результате чего произошло нарушение прав истца не предоставлено.

2) РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД, Судья Килафян Ж.В. дело N 33-18506/2015, АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ, 2 декабря 2015 г., г. Ростов-на-Дону

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 08 сентября 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, представитель Г., Т., просил отменить решение суда, вынести новое решение, которым удовлетворить иск в полном объеме.

Выражал несогласие с выводом суда о том, что нотариус И. надлежащим образом проверила личность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия. Нотариусом И. не был представлен суду страховой полис ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, в котором была застрахована ее деятельность на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

Как установлено судом, нотариус И. проверила личность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия - удостоверения доверенности, согласно представленному паспорту на имя ФИО10. Сомнений в личности лица, предъявившего паспорт, у нотариуса не возникло. У нотариуса отсутствовали правовые основания для отказа в удостоверении доверенности, поскольку иной процедуры установления личности гражданина, обратившегося к нотариусу за совершением нотариального действия, законодательством не установлено. Доказательств того, что паспорт на имя ФИО10 имел явные признаки подделки, суду не предоставлено. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что противоправность действий нотариуса, в результате которых истцу причинены убытки, отсутствовала.

Судом не установлено наличия обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для возложения на нотариуса И. имущественной ответственности, в связи с чем суд пришел к убеждению об отсутствии и у страховой компании ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" оснований для выплаты страхового возмещения.

В силу ст. 17 Основ законодательства "О нотариате", нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях.

Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в случаях, указанных в частях первой и второй настоящей статьи, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого страхового возмещения - за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности последнего страхового возмещения - за счет личного имущества нотариуса, или в случае недостаточности его имущества - за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность также за вред, виновно причиненный его работниками или лицом, временно замещающим нотариуса, при исполнении ими обязанностей, связанных с осуществлением нотариальной деятельности. Нотариус, занимающийся частной практикой, вправе предъявить лицу, временно его замещавшему, регрессный иск в размере вреда, причиненного по вине такого лица и возмещенного за счет личного имущества нотариуса.

Суд правильно исходил из того, что на момент удостоверения доверенностей, заявления, нарушений закона со стороны нотариуса И., которые могли бы стать самостоятельным основанием для признания сделок недействительными, установлено не было, в связи с чем нотариус не может нести имущественную ответственность за удостоверение доверенности, заявления.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Основ, нотариус при совершении нотариального действия обязан установить личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Проверка подлинности паспорта с использованием специальных технических средств и методов при установлении личности обратившегося действующим законодательством на нотариуса не возложена. Действующим законодательством на нотариуса не возложена обязанность по назначению и проведению экспертиз по исследованию подлинности паспорта. При отсутствии очевидных признаков подделки, переклейки фотографии в паспорте, нотариус не обладает специальными познаниями и полномочиями для исследования документа. Удостоверение доверенностей, заявления совершено нотариусом в соответствии с требованиями ст. ст. 42, 44 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате: личность обратившегося установлена на основании паспорта гр.ФИО10, подпись обратившегося лица совершена в присутствии нотариуса. Нотариус не отказывала в совершении нотариального действия и не разглашала сведений о совершенном нотариальном действии.

Закон не возлагает непосредственно на нотариуса обязанность запросить дополнительные документы для проверки подлинности представленного паспорта гражданина Российской Федерации, назначить какую-либо экспертизу. Доказательств тому, что паспорт ФИО10 по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА значился в базе данных миграционной службы как утраченный (недействительный), и что нотариус имела доступ к этим сведениям, не имеется. Напротив, из приговора суда следует, что ФИО10 добровольно передал сторонним лицам свой паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (абзац второй п. 1 ст. 401 ГК РФ).

Поведение нотариуса можно считать противоправным, если он при совершении нотариальных действий нарушил правовые нормы, устанавливающие порядок осуществления нотариальных действий, в результате чего произошло нарушение субъективного права, что отсутствует по данному делу.

В соответствии со ст. 18 Основ, страховым случаем по договору страхования гражданской ответственности нотариуса является установленный вступившим в законную силу решением суда или признанный страховщиком факт причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу действиями (бездействиями) нотариуса, занимающегося частной практикой в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, либо неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенном нотариальном действии.

В соответствии со статьей 1072 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо или гражданин, застраховавшие свою ответственность в порядке добровольного или обязательного страхования в пользу потерпевшего (статья 931, пункт 1 статьи 935), в случае, когда страховое возмещение недостаточно для того, чтобы полностью возместить причиненный вред, возмещают разницу между страховым возмещением и фактическим размером ущерба.

Из смысла указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что страховым случаем является ситуация, при которой лицу причинен ущерб совершением нотариусом нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, и такой ущерб не может быть возмещен в ином порядке.

Однако действия нотариуса И. при удостоверении доверенностей, заявления не противоречили действующему законодательству, нотариус не нарушила закона. Ущерб, причиненный истцу, является результатом мошеннических преступных действий третьих лиц, а не незаконных деяний нотариуса. По приговору Неклиновского районного суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в пользу Г. с виновных в совершении преступления лиц взыскано солидарно в возмещение ущерба 1280000 рублей. Таким образом, оснований для возложения ответственности по возмещению вреда истцу на страховую компанию и нотариуса у суда не имелось. На это обстоятельство не могло повлиять отсутствие в деле копий страховых документов, по которым застрахована деятельность нотариуса.

 

Прочитали? Нотариус удостоверил доверенность по фальшивому паспорту, обратившемуся к нему неизвестного лица-преступника и ни за что не отвечает перед реальным потерпевшим.

А если к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи придет "собственник" с поддельным паспортом? О какой защите прав граждан нотариусом, о которой вещает инициатор законопроекта, может идти речь вообще?

Проще тогда обязать всех правообладателей и участников сделок с недвижимостью страховать свои риски.

Радует, что Правительство России сие законодательное "безобразие", очень похожее на лоббирование интересов одной "корпорации" (не буду об этом открыто говорить, но я думаю все поняли), не одобрило, дало отрицательный отзыв на законопроект, указав, что предлагаемое законопроектом правовое регулирование с "монопольным" участием нотариуса в удостоверении сделок с недвижимостью носит концептуальный характер и не может быть принято без комплексного рассмотрения данного вопроса, включая возможные имущественные и социальные последствия указанных новелл. Положения законопроекта, устанавливающие обязательное нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, являются спорными, так как ведут к возникновению дополнительных издержек для оборота недвижимости. Необходимо отметить, что законопроектом не предусматриваются гарантии полной имущественной ответственности нотариуса за совершение нотариального действия, признанного впоследствии недействительным. Такое положение приведет к невозможности для физических и юридических лиц обеспечения гарантий получения надлежащей компенсации. В пояснительной записке к законопроекту указано, что закон направлен на защиту малоимущих и социально не защищенных групп населения, однако, вводя обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, законопроект, напротив, ухудшает их материальное положение, устанавливая для них обязанность по уплате нотариального тарифа. Также Правительство России отметило явную необоснованность законопроекта в части того, что наличие существенного риска злоупотребления при заключении сделок с недвижимостью в простой письменной форме не подтверждено статистическими данными о количестве оспоренных в судебном порядке договоров, совершенных в простой письменной форме, в сопоставлении с количеством сделок, совершенных в нотариальной форме.

Надеюсь, что законопроект об обязательном удостоверении сделок с недвижимостью никогда не станет федеральным законом.

 

819
Комментарии (0)
Войдите через социальную сеть
или анонимно