+7 (347) 293-54-23 Перспектива24 - Оператор недвижимости

График работы офиса

  • Пн
  • Вт
  • Ср
  • Чт
  • Пт
  • Сб
  • Вс
с 8:00 до 20:00
с 10:00 до 17:00
с 10:00 до 17:00

График работы горячей линии

Пн-Вс с 8:00 до 23:00

Адрес

улица Заки Валиди 64
Подписаться на Аналитику

Рынок комнат в Уфе: тенденции во время пандемии

16 Сентября 2020Просмотров 269
Существует экспертное мнение, что при сокращении доходов населения спрос на комнаты растёт. Россияне стремятся к экономии и выбирают жильё подешевле. Так ли это на уфимском рынке – узнаем сегодня.
Стоимость квадратного метра уфимских комнат с ноября 2018 по июль 2020 находилась в сужающемся боковике: минимумы повышались, максимумы – понижались. С точки зрения технического анализа можно сказать, что цена консолидировалась в узком диапазоне 55,4-59 тыс. руб. за кв.м. Во время самоизоляции апреля 2020 цена сформировала последний экстремум внутри этого бокового движения – 58,6 тыс. руб. за кв.м. А уже в августе 2020 произошёл выход вверх из бокового движения: комнаты подорожали до 58,7 тыс. руб., а в сентябре - до 60,8 тыс. руб. за кв.м.

пост1.jpg

Стремление сэкономить на жилье отражает уровень арендных ставок. С ноября 2018 и до марта 2020 было заметно падение стоимости аренды. До начала пандемии доходы арендодателей падали, а после объявления локдауна в России – возросли. Арендаторы съезжали из квартир подороже в квартиры подешевле, а из дешёвых квартир – в комнаты. Спрос на аренду комнат – увеличился, а следом подросла и цена.

Все комнаты, выставленные на продажу в Уфе в сентябре 2020, оцениваются в 1 млрд. руб. Около трети рынка комнат (29,7%) представляют объекты, расположенные в Орджоникидзевском районе города (338 единиц на сумму 308 млн. руб.).

пост2.jpg

От 15 до 20% рынка занимают предложения в Советском (20,2% или 210 млн. руб.), Октябрьском (16,9% или 175 млн. руб.) и Калининском (15,6% или 162 млн. руб.) районах. Наименьшее предложение комнат в Дёмском, Ленинском и Кировском районах.

За последние 12 месяцев рынок комнат Уфы сжался как стоимостном, так и в количественном измерении. Сумма объектов сократилась на 3,6% (на 38,3 млн. руб.), а количество – на 9,4% (104 объекта). Сжатие рынка произошло во всех районах за исключением Ленинского, где увеличение предложения на четверть (с 50 до 62 объектов) привело к росту на 30% суммы стоимости всех объектов. Это является как следствием «низкой базы» (предложение комнат в Ленинском районе - одно из самых маленьких в городе), так и максимальным темпом роста стоимости квадратного метра в этом районе – на 4,1%.

пост3.jpg

В остальных районах и количество объектов и сумма предложения сократилась. Изменение количественной и стоимостной оценки рынка свидетельствует о росте стоимости комнат во всех частях Уфы, за исключением Дёмского района. Только в этой части города объём предложения сократился в большей степени, чем количество объектов в продаже, что указывает на снижение цены.

Динамика цены кв.м. комнат подтверждает рост стоимости в большинстве районов города. В целом, средняя цена в городе выросла за год на 3,4%. Максимальный рост произошёл в Ленинском (на 4,1%, до 69,4 тыс. руб. за кв.м.), Советском (на 2,4%, до 66,9 тыс. руб. за кв.м.) и Орджоникидзевском (на 1,5%, до 51,9 тыс. руб. за кв.м.) районах.

Интересно, что разница в цене между дешёвыми и дорогими комнатами в Уфе кардинальная. В четырёх районах города комнаты продаются по ценам существенно выше, чем в среднем по городу: от 66,9 тыс. руб. за кв.м. в Советском до 72,9 тыс. руб. за кв.м. в Кировском районе. В остальных частях города, наиболее удалённых от центра Уфы, цена значительно уступает среднегородскому уровню. К таким районам относятся Дёмский (49,9 тыс. руб. за кв.м.), Орджоникидзевский и Калининский.

пост4.jpg

В результате пандемии спрос на дешёвое жилье в Уфе вырос, что отразилось в росте цен на долгосрочную аренду комнат. Максимальное удорожание аренды на 13,3% произошло в Орджоникидзевском и Октябрьском районах. В остальных районах рост доходов от аренды составил от 4,7% до 7%.

Максимальный доход от сдачи комнат получают владельцы недвижимости в Советском районе. Ежемесячно квадратный метр комнат приносит 561 руб., что в пересчёте на площадь комнаты в 20 кв.м. равно доходу в 11,2 тыс. руб.

Небольшое снижение ставок на 0,5% произошло в районе с самой дешёвой арендой – в Калининском. Здесь аренда комнаты в сентябре 2020 обойдётся в 436 руб. за кв.м. в месяц, что при площади 20 кв.м. составит 8,7 тыс. руб.

пост5.jpg

Рост стоимости аренды привёл к увеличению инвестиционной привлекательности комнат, которая к сентябрю 2020 в среднем по городу достигла 10% годовых.

Максимальную доходность 11,6% годовых демонстрируют комнаты в Орджоникидзевском районе. В результате изменений на рынке владельцы жилья в этой части города теперь зарабатывают на 1,2% больше, чем год назад. Напомним, что стоимость комнат в Орджоникидзевском районе - одна из самых низких в городе (51,9 тыс. руб. за кв.м.), а значит стать инвестором для такого высокодоходного актива под силу каждому. Дополнительным плюсом в пользу выбора объекта для инвестиций именно в этой локации является и то, что доля Орджоникидзевского района составляет около трети в структуре уфимского рынка комнат. Это говорит о развитости и популярности этого формата жилья в этой части города.

Наименьшую доходность в 8,8% годовых можно получить, купив комнату в Кировском районе. За год доходность такого формата жилья подросла всего на 0,5% годовых. Отметим, что стоимость комнат в этой части города – самая высокая. Объём предложения в Кировском районе – один из самых маленьких. И, несмотря, на узкий рынок, высокую стоимость и минимальную на рынке доходность, комнаты Кировского района заняли третью строчку по степени удорожания арендных ставок за год на 7%, что говорит о хорошем спросе на такой формат жилья в этой части города.

пост6.jpg

За последний год цена кв.м. в комнатах Уфы выросла на 3,4%. Одновременно на 6,7% увеличились арендные ставки, обеспечив ещё большую маржинальность этого формата жилья. Доходность от сдачи в аренду комнат в Уфе, по-прежнему, высока и составляет 10% годовых по городу, а в зависимости от локации достигает 11,6%. Если сравнивать с банковским депозитом, то уфимские комнаты выигрывают по доходности, а если сравнивать с рынком ценных бумаг – то комнаты надёжнее и дают стабильный финансовый поток.

Благодаря низким ставкам по ипотеке и дешевизне комнат (по сравнению с другими форматами жилья) сейчас практически любой может стать инвестором и создать для себя пассивный доход от аренды. Однако, подбирая объект для инвестирования важно учесть множество факторов, которые могут быть неочевидны для начинающего инвестора. Профессиональный подбор недвижимости с учётом всех нюансов поможет сделать риелтор.

 

 

Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).

Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/

270